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海外典型租赁REITS产品及国内品牌租赁公寓专题报告:乘REITS之风 展租赁宏

发布日期:2021-11-29 05:21:09

来源:爱游戏平台 作者:爱游戏平台官网

  我国公募REITs 正式起航:现阶段,我国政府部门杠杆率、实体经济部门杠杆率均达历史高点,公募REITs 的推出将成为刺激市场、盘活存量资产、化解地方债务存量风险的有效催化剂。当前,我国首批9 支基础设施公募REITs 已落地,受流通盘较小影响,其二级市场价格总体运行平稳且日均换手率较低。

  公募REITs 试点范围扩大至保障性租赁住房,前期租赁企业资产证券化产品已积累宝贵经验:2021 年中央针对保障性租赁住房建设力度加大,“租购并举、全面发展住房租赁市场”已成为当前建设房地产长效机制的重要内容。7 月,“958 号文”将公募REITs 试点范围拓展至保障性租赁住房等基础设施领域,同时非试点范围删除“公寓、住宅”表述。

  目前我国暂未发行租赁住房公募REITs,租赁物业主要通过租金收益权ABS、CMBS 和类REITs 三种证券化模式融资。自2012 年以来,我国已成功发行数十只租赁物业资产证券化产品,后续公募REITs 试点范围的放开或有助于租赁物业证券化产品实现资产管理完整闭环。

  海外典型租赁公寓REITs 产品介绍:从海外发达经验来看:1。公寓类公募REITs是一种低风险的稳定投资产品,近年来股息率位于4%上下且波动率较低。2。 公募REITs 为租赁行业提供重要金融支持,利于企业在有限的资金条件下盘活更多存量资产、促进租赁市场规模化发展。3。公募REITS 利于房屋租赁市场规范化、透明化。4。公募REITs 节税机制利于降低租赁企业成本,激发租赁住房市场潜力。

  市场需求及消费升级倾向下,预计长租公寓将成为未来租赁供给的必然趋势:我国住房租赁市场伴随着行业不断发展,租赁需求逐年增加。预期2030 年,我国租赁人口或接近3 亿人,租金GMV 对标4.6 万亿元。目前我国租赁市场主要为市场化供应为主、政府为辅的供应结构,考虑到当前市场需求及消费升级倾向,我们认为长租公寓将成为未来租赁供给的必然趋势。

  长租公寓当前处于政策红利时期,租赁市场监管力度加强及降税导向为长租公寓带来新发展空间,公募REITs 的放开势必利于企业缓解融资难点、进一步提升租赁物业供给量。

  投资建议:当前市场需求及消费升级倾向下,长租公寓迎来新一轮发展机遇,伴随着我国REITs 市场建设的探索与完善,预计未来公募REITs 试点有望于公共住房、长租公寓等领域放开。我们认为优质长租品牌具备规模性、运营力和现金流三大特征,关注REITs 发展对存量运营板块的估值重塑作用,建议关注租赁资产成熟稳定、发行人(管理人)主体优质可靠的标的。

  重点推荐:万科A/万科企业(“泊寓”目前位于国内集中式长租公寓管理房源首位,2020 年长租公寓板块实现营收25.4 亿元,同比+72.3%)。

  建议关注:龙湖集团(2020 年冠寓实现租金收入18.1 亿元,同比+55%;主要布局全国一二线城市)、旭辉控股集团(瓴寓发行国内民企首单长租公寓储架式权益类REITs,上海首个R4 地块委托管理合作项目张江纳仕国际社区启动供应)。

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