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润泰洋行:集中供地之下房地产企业要想搞开发真是越来越难了

发布日期:2021-11-29 05:04:26

来源:爱游戏平台 作者:爱游戏平台官网

  最近在思考一个烧脑的问题,这两年公开市场拿地价格越来越高,不少城市土拍都是限地价限房价,达到土拍最高限价以后,还要竞自持和摇号。拍到的地成本越来越高,从纯测算的角度已经是亏本的,即使拿地的房企经营能力很强,能够做到不亏,但是想要赚钱也是很难的。

  不管是要搞什么高低配,产品溢价,或者偷工减料降成本,这都是理论上的东西,实际上都没辙,因为限价在那里管着的。不限价的城市定价太高没人买账,一个板块应该卖多少钱,购房者心里再清楚不过了,想忽悠也没人买账,定价太高无疑在自寻死路。

  现实中,开发商拿地都有保证金要求,竞拍的土地越大,占用的保证金也就越大。如果分散竞拍,大型开发商对一年内不同时段出让的土地“各个击破”,但是如果集中供地,开发商需要针对大量地块,同时缴纳保证金,这即使是大型开发商也难做到的。

  说实话,限地价,限房价,竞自持,竞配建,竞品质,土拍的门槛已经不是一般房企够得上了。很多中小房企在拍地前忙活了几个月,结果到了土拍现场后,面对节节攀升的自持比例、配建面积、溢价率,还没开始,气势上就已经输了:

  要知道,房企拿地自持,自持的面积只能出租,租金只有持有成本的1%、2%,算上融资利息,实际就是赔钱。卖的部分因为限价不挣钱,自持部分继续赔钱,还要沉淀大量资金。

  拿地后搞开发越来越不挣钱,这是一个越来越看得见,感受得到的趋势,这是地产行业发展的方向。我们找了一份部分房企的去年利润增长统计数据,如下图:

  上面图片里面的数据,是来自房企公布的年报,都是真实的数据。可以看出,在2020年房企的经营数据里面,大部分房企的净利润都是负增长的,有部分房企甚至严重大滑坡。排名靠前的房企里面,有三家房企的利润下滑很严重,都是50%以上的下滑幅度。

  当然,这里面还有不可忽视的“疫情”的原因,导致了很多房企利润下降,但疫情,绝对不是决定性的因素。因为2020年大部分房企的销售额是在正增长的,如下图:

  根据克尔瑞机构统计的数据,2020年前100强房企,各个梯队的都实现了销售规模的正增长,有部分房企增长还不错。销售规模的增加,但是利润额同比下滑,只有一个问题,那就是不赚钱的项目,甚至亏钱的项目越来越多了。

  此前万科公布了一季度的财报,根据数据显示,万科的一季度毛利润下降到了16.1%,这个变化无疑是巨大的,因为2018年万科一季度还有34%的毛利润率。万科在行业内的盈利能力,一直是其他房企难以望其项背的,龙头大哥万科的盈利能力都在下滑,说明房地产开发真的越来越不挣钱了。

  而对于老板来说,不拿地,等同于项目断粮断炊,等同于项目团队解散,等同于自己退出这个行业;拿地,则还可以通过挖掘“管理红利”,以内生动力省成本、提利润,从而减少亏本的风险。

  这个趋势,目前还只是一个开端,未来还会更加集中体现。导致房企利润越来越下滑的原因,最大的就两点:

  因此,在面临“还干不干”这个问题的时候,大部分房企的反应还是拿地——土地对房开和从业人员来说,不仅是项目投资,可能也是粮食,投资赚不赚钱可能是次要的(如果杠杆率不高,强制自持,也不见得就不是好事),但没有粮食可能是很要命的,尤其是那些本身就有很高的kpi要求的企业。

  即使拿地后,净利率很低,但对大部分房开来说,硬抢也得上,尤其是热点城市。不拿地没活干,关键是你越不拿地,就越拿不到金融机构的融资,规模萎缩得更快,死得也就越快。

  润泰洋行成立于2013年,主营业务为过桥垫资,不良资产(房地产类)收购等相关金融服务,顾问团队均为业内资深投资专家,公司高管在融、投、管、退四个专业层面,均有多年专业管理经验。

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