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2021 上半年中国房地产企业新增土地货值 TOP100

发布日期:2021-11-29 05:33:27

来源:爱游戏平台 作者:爱游戏平台官网

  截至 2021 年 6 月, 两集中 政策 22 个城市土拍全部落下帷幕。 两集中 政策影响下,房企陷入内卷式竞争,新增土地货值也出现显著变化。2021 年 1-6 月中国房地产企业新增土地货值 TOP100 显示,有 13 家房企的新增土地货值超过千亿元。

  从 2021 年 1-6 月中国房地产企业新增土地货值 TOP100 来看,华润置地凭借 3137.4 亿元摘得第 1,其后分别是万科地产 2551.3 亿元、保利发展 2516.25 亿元。此外,碧桂园、融创中国、招商蛇口、绿城中国、金地集团、中海地产、越秀地产、卓越集团、建发房产、新城控股也都入围 2021 年 1-6 月中国房地产企业新增土地货值 TOP13,依次为 2409.3 亿元、2118.7 亿元、1888.65 亿元、1746.95 亿元、1410.65 亿元、1374 亿元、1255.9 亿元、1255.15 亿元、1239.75 亿元、1086.7 亿元。

  受 宅地集中供应 影响,上榜房企的均值较 5 月大幅提升,达 522.7 亿元。不过,仅有 25 家房企超过均值,仅占上榜房企的四分之一。新的土拍规则下,各房企分化加剧,头部房企凭借资金等优势斩获颇丰,甚至在未来,优势将继续扩大。相对而言,土储不足、杠杆率高、处在红档的房企会受到一些负面影响。比如,排名第 1 的华润置地与排名第 100 的安徽高速发展集团足足相差了 3032.3 亿元。

  截至 6 月底,有 13 家房企的新增土地货值超过 1000 亿元,总占比达百强的 45%,与去年同期保持不变;有 15 家房企的新增土地货值在 500~1000 亿元,占百强的 20%;有 23 家房企的新增土地货值在 300~500 亿元,占百强的 18%。总结来看,TOP100 中 51 家房企新增土地货值超过 300 亿元。后 49 家房企新增土地货值未超 300 亿元,仅占百强的 17%。短期来看,头部玩家会越来越强,在集中供地影响下投资集中度将进一步提升。

  华润置地在郑州、沈阳均有所获,年内新增土储货值率先突破 3000 亿元,从去年的第 9 位 1160.5 亿元来到第 1 位,同比上涨 170%;万科从去年第 14 位 975.5 亿元来到第 2 位 2551.3 亿元,同比上涨 161%;融创中国从去年的第 12 位 1085.6 亿元来到第 5 位 2118.7 亿元,同比上涨 95%;金地集团从去年的第 16 位 904.7 亿元来到第 8 位 1410.65 亿元,同比上涨 56%;其中最亮眼的是越秀地产,从去年的第 38 位 306.7 亿元的货值来到第 10 位 1255.9 亿元,同比增幅 309%。

  部分降位明显的房企,中国恒大、绿地控股、新城控股跌出前十。比如中国恒大下跌特别严重,后面文章会重点讲述。

  22 城首批集中供地共计出让含宅地块 782 幅,成交金额达到 10487 亿元,杭州、北京、南京成交金额超千亿元,济南、青岛、武汉成交地块位列前三,而重庆地块平均溢价率最高至 43%,排名第一。此外厦门、深圳首轮涉宅地块供应量较低,不足 10 幅,城市土地资源稀缺,整体溢价率均在 30% 左右。

  重庆主城区第一批次集中供地 46 宗,总起拍价超 444 亿元,最终 46 宗地全部成交,总成交价 635 亿元,其中有地块出现 130% 的溢价率,成交楼面均价较去年全年上涨 51%。

  杭州本次土拍规则严苛,包括有竞自持、清水限价、装修限价等,但依然难挡房企的热情,总计 90 家房企参与竞拍。57 宗地块总成交金额达 1178.2 亿元,平均溢价率为 26.05%。另外,由于自持不设上限,41 宗地块拍抵限价转竞自持,最高自持比例约 40%,刷新了 双限 政策以来杭州的自持纪录。

  上海本次集中土拍在原有招挂复合出让、自有资金监管等土地交易规则不变的基础上,实施限价竞价规则——本批次最高报价一般限定为起始价的 110%,竞价方式由原举牌竞价调整为 举牌竞价 + 一次书面报价 。31 宗宅地成交溢价率仅 5% 左右,整体表现平稳。

  TOP50 房企超过半数在 22 城首批集中供地中有所斩获,TOP30 房企更是竞得首批供地中的约四成地块。房企此轮 抢跑 的目的在于快速在年末形成部分可售货值,更为二、三轮投资策略提供参考腾挪的空间。毕竟一年在一座城市只有 3 次机会参与土拍,精准拿地颇为重要。

  从重庆、杭州、深圳、厦门、宁波、合肥等城市首次土拍结果来看,头部房企优势突出,比如融创、万科等。以上城市地块溢价率均在 25% 以上。

  而在最后一个压轴城市武汉,主城区供应增加,多宗优质地块推出,宅地合计供应 576 万㎡,占比 60%,光谷等优质地块吸引了诸多房企参与,竞争较为激烈。深圳南山并未在其他城市拿地,成为武汉土拍 黑马 。绿都地产、伟星房产、大家地产也成功首进武汉。

  以万科为例,在此次集中供地中拿地 47 宗。其前五月新增货值 2113.1 亿元,截至 6 月底为 2551.3 亿元。从拿地策略来看,2021 年 1~5 月万科在二线和三线城市新增土地占比同比分别增长 13.4% 和降低 9.9%。可见万科正加大二线城市布局力度。本轮出让中,万科就以 6 宗地块成为郑州拿地数量最多的房企。在武汉,万科斩获 4 宗地块。

  在土拍规则最严的北京,融创拿下 4 宗地,包括最受关注的树村南北优质宅地,成交楼板价均在 6.8 万元 / 平方米;在杭州拿地 4 宗。

  广州土拍中,黄埔科学城宅地甚至出现 320 个房企马甲进场,仅保证金就交了 1300 亿元,3 宗土地全部摇号。南沙、黄埔区诞生了两宗新的单价地王,而增城、从化、花都等区域地块则以底价成交或流拍为主。最后融创 31.72 亿元拿下 2 宗地块;正荣地产 35.8 亿元竞得 2 宗地块。

  在重庆土拍中,龙湖 96.6 亿元获得 5 宗地块;融创 99 亿元拿下 8 宗地块;保利 41.6 亿元获得 2 宗地块。

  总体来看,2021 年 1-6 月一线城市以及核心二线城市等热点城市土地市场热度不减,不少房企货值大幅度增加,头部房企凭借自身的综合实力精准决策,成为最大赢家。

  但也有企业在优质地块角逐上颗粒无收的情况出现。以北京为例,万科报名参与 16 块地,其中单独报名 11 块,联合体报名 5 块;华侨城,报名参与 9 块,其中单独报名 4 块,联合体报名 5 块(与万科联合报 4 块);北京建工,报名参与 9 块,其中建工 + 旭辉 + 首开联合体报名 7 块,建工 + 首开 + 住总报名 2 块;华发股份,报名参与 6 宗,其中单独报名 2 宗,联合体报名 4 宗(+ 卓越 2 宗,+ 越秀 1 宗,+ 中建一局 1 宗),这些企业最后一块也没拿到。

  2021 年上半年近六成百强房企新增货值同比正增长,各房企整体补仓积极,其中卓越、越秀、金地等较为明显,增幅较大,而以三四线为主的碧桂园、绿地等投资铺排较为平稳,而资金周转困难、高杠杆的 红档 房企,比如泰禾、华夏幸福等,则在首轮土拍中没有踪影。

  以近日曾因商票兑付问题、红档问题围绕的恒大为例,就放慢了拿地速度,在此次榜单排名第 68 位,新增土地货值为 214.9 亿元。相比去年同期 1940 亿元的新增土地货值,降了近 10 倍,原因在于恒大制定的 高增长、控规模、降负债 新战略。

  恒大现有超 2 亿平方米优质土地储备,截至 2020 年 12 月 31 日土地储备项目 789 个。目前恒大土储项目一二线%,尤其广州、深圳等地拥有大量旧改项目,平均楼面价仅为 2638 元,而现在全国一二线城市平均房价早已破万,土储存量价值将大幅提升,也足以支撑未来的可持续发展。

  同处于红档的绿地仍在积极拿地,2021 年上半年拿地金额为 223 亿元,新增货值 831.8 亿元,位列第 18 位。相比 2020 年同期的第 5 位新增货值 1716.4 亿元,同比下降 51%。相比 2020 年拿地总金额 929 亿元,还是可以看出绿地的首要任务是 降档 。

  对重点城市和板块深耕也是目前房企竞争的重要手段,此次榜单三成百强企业上半年货销比超过 60%。而针对区域深耕的房企来说,外拓地区要研判当地市场需求和客群需求。

  比如卓越以大湾区、长三角为主布局,上半年新增货值 1255.15 亿元,相比去年同期上涨 637%。卓越开启全国布局。在上海,卓越与京东联合体,以底价 99.1 亿元竞得普陀区万里社区地块。在北京,卓越及其卓越与中交联合体在竞拍过程中数次 击退 各大央企、国企,一举将朝阳区金盏 02 地块、丰台张郭庄村地块、昌平中关村生命科学园地块及马连店地块等 4 宗地收入囊中。

  同是南派的越秀地产,身处绿档,2021 年上半年新增货值达 1255.9 亿元,首进前十。同样,越秀地产寄希望于通过找到最强伙伴来实现扩张。今年 2 月,越秀地产斥资 34.52 亿入股了滨江杭州下城区文晖单元项目。在首轮集中供地 22 个城市中,几乎都有越秀地产的踪影。越秀地产首进北京,联合北京天恒置业集团有限公司 45.7 亿元成功竞得北京市怀柔区刘各长地块。

  可见,联合拿地将成为未来常态,但和以往不同,今年各种组合都有:规模房企+中小房企、规模房企+规模房企、中小房企+中小房企。比如,在武汉,远洋 + 电建集团花费 28.8 亿元联合拿下位于汉阳的一幅地块;在杭州土拍中,有 5 幅地块为联合竞拍竞得,其中融信+滨江联合体拿下其中的 4 宗优质土地;在重庆出让的 46 宗土地中,金科 + 美的置业、融创 + 大发、大唐 + 金科、龙湖 + 重庆颐天康养等联合体共拿下 8 宗地块。

  数量来看,甚至出现三家企业作为联合体拿地。比如,在北京,金地 + 保利 + 华润联合体以 31.5 亿 +13900㎡公租房面积竞得朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期 1304-L01 地块。在武汉,招商 + 中城集团以及金地 + 哈工大机器人集团分别联合拿下位于沌口的两幅地块。

  综合来看,集中供地对房企的影响是深远且持久的。一方面,个别月份集中公司考验房企的资金能力,面临较强融资压力,容错率变低。重点城市土拍竞争加剧,非核心城市去化压力较大,房企要精准拿地;另一方面,加速房企出清和行业集中度提升,强者恒强的同时,联合抱团成为常态。

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